2018年02月01日

投資やマインドの流れに巻き込まれない住宅選びを!

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投資やマインドの流れに巻き込まれない住宅選びを!
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なるほど納得・・・・不動産!!……No.051   株式会社ありがとう・不動産
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 30年や35年といった長期ローンを組んで住宅を購入する方は多いと思いますが、ローン支払期間中のリスクは、見過ごされがちです。たとえば、終の棲家と思って購入された住宅を売却しなければならない不測の事態が想定されていないことがあります。新築物件の場合、人件費や資材の価格高騰を理由に高額物件となっていても、いったん中古になってしまえば、築年が近い周囲の中古物件の値段に大きく影響されるため、数年しか住んでいなくても、購入価格の70%以下まで値が下がることも多く、ローン残債より高い金額で売却できないことがあります。そんな事態に陥らないよう、購入される物件の金額だけではなく、周囲の物件の状況も考慮する必要があります。いっぽう、中古物件の場合は、すでに周囲の物件と比較されて価格がついているので相対的にリスクは少なくなりますが、それでも考慮すべきことがあります。

 たとえば最近では、都心の中古マンションの価格は、日経平均株価と連動していると言われています。毎月の日経平均の始値(https://indexes.nikkei.co.jp/nkave/archives/data?list=monthly)と千代田区・中央区・港区において成約した中古マンションの平米単価(http://www.reins.or.jp/trend/mw/)から作成したグラフが以下です。たしかに都心の中古マンションの価格は、日経平均株価と連動していると言って問題ない結果になりました。
 結婚後も働く女性の割合が増えたことから、住宅のおもな購買層である30代や40代では、職場に近い住宅が好まれる傾向が強くなり、マンションに人気が集まっていること、元々都心では用地を確保するのが難しいことなど、需給関係による価格上昇要因は、あると思います。しかし、このグラフのように連動していると、景気の先行きに対する安心感から、投資半分の気持ちで購入する方々や、都心のブランド力のあるマンションやタワーマンションは間違いなく値上がりするという思惑から投資されている方々によって値がつりあげられている可能性もあります。ローンを組んで住宅を購入する場合、この高値圏は、もしかしたら不動産バブルなのかもしれないという視点は忘れるべきではありません。住宅の評価額とローン残債の比較を怠ると、いざというときに困ります。ただ、そうはいっても、相場を動かすことはできません。
 そういうときは、住宅の購入時に物件を探す地域を少し広げ、投資マネーの流入が少なそうなエリアを探されることをお勧めします。物件価格が他のエリアに比べ大きく変動しているかを調べるのに役立つのは、不動産流通機構という機関のWebサイト(http://www.reins.or.jp/info/kikou.html)です。このサイトから、お探しのエリアを選択し、不動産市況動向のレポートを見ると、過去15年ほどの不動産売買の価格情報がわかります。左のグラフもそこのデータから作成しました。
 一生に何度もない大きな買い物ですから、インターネットショッピング以上に、価格の研究は必要だと思います。もし、わからなければ、お近くの専門家にご相談されるのも、ひとつの方法です。

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動物を1頭、2頭と数えるようになったのは

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気になる! コトバのあれこれ
動物を1頭、2頭と数えるようになったのは
『日本の助数詞に親しむ』
飯田 朝子 著/東邦出版
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 ものを数えるとき数字のうしろにつける助数詞が、数多く登場するこの本から、『頭』をご紹介します。
 人間以外の生き物を数えるとき、人間が抱きかかえたりできるような、人間より小さい生き物には『匹』、それ以外に『頭』を使うのが一般的だそうです。ただ、バクテリアや菌といったとても小さな生物は一個、二個と数えたり、「バクテリア4000株を培養」のように『株』を使うといった例外はあります。いまでは誰もが使っているこの『頭(とう)』ですが、比較的新しいことばで、それまでは大きさに関係なく『匹』を使って数えていたそうです。(昔、同じ『頭』でも『ず』や『かしら』と読み、牛や犬、鳥、魚を数えるのに使われていたことがありますが、現在の『頭(とう)』とは異なる助数詞です。)
『頭』を最初に使ったのは、1882年に開園した上野動物園です。西洋の動物学の資料を翻訳する際、動物の頭数(あたまかず)を数える英語の『head』を直訳して漢字の『頭』を当てたことが始まりだそうです。その後20世紀初頭の文学作品で、牛や馬を『頭』で数える例が見られるようになり、大きな動物を『頭』で数える習慣が定着しました。

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リスク・カウンセラー奮闘記−165

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リスク・カウンセラー奮闘記−165
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●空き家問題と相続登記の放置の現状

 増える一方の空き家問題の解決のために登記簿謄本を閲覧して感じることは、かつての所有者が亡くなった時に相続登記が出来ていない場合が多いことに気づかされる。
 建築されてすでに60年以上経過している建物の所有者が、全く変わっていない登記簿謄本を見ると、仮に25歳で新築の家を建てた人は、すでに85歳になっている計算になります。
 すでに住まなくなってから10年以上は経過している・・・・との近隣の人の証言から推測しても、
すでに亡くなっておられるとの証言もある。

●相続登記には期限があるのか?

 親が亡くなってから相続人が遺産分割について話し合い、一つ一つの財産を誰が相続するのかを書面に残したものが『遺産分割協議書』なのですが、親が一人暮らしをしていた様な場合、その建物を相続する人がいないことも考えられます。
 相続が発生してから話し合いにより協議書を作成して相続登記をするのが一般的ですが、相続税の申告が必要な場合は、亡くなってから10ヶ月以内に税務署へ申告し納税をしなければなりません。

 相続人が親の家を売却してお金に換えて一定の割合(法定相続割合)で分けると云うことになった場合に、真正なる相続人を明白にしなければなりませんが、その人の戸籍関係書類を収集して相続関係図に整理(一般的には司法書士か弁護士に依頼)しなければ、換価するための売買の手続きが出来ません。
 建物が現存する場合は解体をしてから売却処理に繋げる場合と、建物が存在するまま売却をする場合がありますが、建物の解体費用には数百万円かかるので、建物の解体費を差し引いた金額で売却する場合があります。一般的には、古い建物があるまま売買する場合が多いと思います。
 売買決済の直前に(ほぼ同時に)相続登記を行って所有権を新たな所有者名義にすることになりますので、解体の費用を差し引いた金額で売買されることになります。
 親が亡くなってから何年もの間、親の名義のままになっていた建物に住み続ける場合は、他の相続人との間ですべての相続財産の一部として建物を換価した場合と同じ金額の評価として分配を金銭で精算する方法をとるようにします。
 不動産の相続登記には期限はありませんし、登記をしていなかったからと罰則もありません。
 しかし、相続人が健全であるうちに話し合った上で納得がいく相続登記を済ませておくことが重要であります。

相続トラブルは未然に防げるはず!

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 相続問題におけるリスク回避の要諦は「早期発見早期対策」です。
当社の提携している税理士法人タクトコンサルティングで編集発行している相続対策の冊子です。
 円満な相続対策をするためには、家族全員の智慧が必要になってきます。遺言書の書き方、節税方法、生前贈与、税務署の目の付け所、成年後見制度など、当社が3年前から取り組んでいる空き家問題など、内容は身近なテーマばかりです。
 『たまゆら終活応援ノート』セットにして手元に置いていただくと、更に便利に活用いただけるでしょう。
posted by 寛良 at 09:00| 東京 ☀| Comment(0) | ■【RFCレポート】手元に置きたい一冊 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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【ホロニック】
(英:Holonic)全体(ホロス)と個(オン)の合成語。
すなわち組織と個人が有機的に結びつき全体も個人も生かすような形態を言う。
生物は個々の組織が自主的に活動すると同時に独自の機能を発揮する一方で
そうした個が調和して全体を構成する
   (小学館「カタカナ語の事典」より)
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◆暮らしと経営のカウンセリングルーム◆
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◆エフピーカウンセラー
・相続のトラブルが心配だ。事前に解決しておきたい!
・暮らしの中の経済問題を聴いて欲しい!
・近隣との不動産のもめごとを上手に解決したい!
・親戚・家族間のトラブルの悩みを聴いて欲しい!
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◆リスク・カウンセラー
・家庭経済の危機を乗り切る方法を相談したい・・・
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 「ホロニックス・専門家ネットワーク」を有機的に
活用して問題の解決に当たっていますので、幅広い分
野で対応いたします。
 トラブルは、時間を掛けて一人で悩んでいたも事態
は悪化するばかりです。
 問題解決の近道は「早期発見」「早期対応」が要諦
です。悩みごとは先送りせず、早めにご相談ください。
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posted by 寛良 at 08:00| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | ■【RFCレポート】ご案内 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする