一室に風俗店が入居しているので買い手が付きにくいビル

◆一室に風俗店が入居しているので買い手が付きにくいビル

山手線○○○駅から直ぐ近くのビルの所有者が
今から１０年前に建てた比較的新しいビルで
建築当初は…賃料収入で十分返済ができる見通しでした。

確かに…ビルを建てた当初は
賃料収入もそこそこの金額でしたが
駅周辺が再開発のため閑散としてくると
人の通りもまばらになってきました。

飲食店が入居していたビルでしたが
テナント募集を近くの不動産会社に任せきりのままでいましたら
気がついたら風俗店が入居していました。

不動産屋からは「休憩室」とだけは聞かされていましたが
近くの風俗店で好みの女性を指名しておいて
指定された「店」で待機していると
その指名しておいた女性がやってきて
サービスを受けるというシステムのようです。

その風俗店には
飲食店に来る人たちとは異質の雰囲気の人が出入りし
そのテナントビルは独特の空気に変わり
解約して出ていく店もありました。



そのうえ店賃料相場が下がり…
更新するたびに収入が減少してくるようになり
とうとうビルを建てたときの借入金の毎月の返済額を大きく下回り
固定資産税の納付もままならず
売却して借入金を返済し…残った資金で…心機一転…
新しい生活をスタートさせるつもりでおりました。

ところが…
売却することになった時…
そのビルの一室に…風俗店が入居していることによって
買い手が引いてしまうということが続き
希望通りの金額で売却することが難しくなってきました。


ソシアルビルといわれる飲食店用のビルと
サラ金や風俗店が入るビルでは
売買する際に…買い手側の条件は大きく異なることを知らなかったために
「買い手が付かない…」という大きな問題を抱えてしまいました。


風俗店に部屋を明け渡してもらうか
安く売却することを覚悟するか
そのいずれかを選択することを
オーナーとして決断しなければならない時が近づいている。


入居者の選択は慎重にしなければ
ビルそのものの付加価値を…大きく下げることになるので
ビル経営のポリシーをきちんとしておくべきだと思います。







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居座る不当な入居者との明け渡し折衝

●居座る不当な入居者との戦い…

ちょっとの期間だけのつもりで貸した部屋に
４年間も不当に居座っていた入居者が
ようやく部屋を明け渡してくれた。

２月に依頼を受けてから
不当入居者との接触を始めました。

４年前から１回も賃料を支払わずにいた入居者に対して
催告書を送達した。

賃料を１回も受け取っていないことと
賃貸借契約をしていないこと…を主文として
２ヶ月間の猶予期間を与えて
指定された期間を超えた場合は
強制執行などの法的手続きを取ることも付け加えた。

入居者とは…何度か接触した。
出ていく引っ越しのお金がない…
出ていっても新規に賃貸契約するお金がない…
あれこれと理由を並び立てるが
さすがに本人も４年間にわたる賃料未払いの状況には
後ろめたいものを感じているらしい。

自分の言い分を言いたいだけ…言い切るまで
ただ…黙って話を聴いていた。

こちらが…動じないことで諦めたようだ。

…
…

６月２１日…激しい雨の中…
引っ越しのトラックに荷物を積み込んで
不当入居者は出ていった。


６月２５日
依頼していた老夫婦と共に…
ガランとしたアパートの部屋の中を一通り確認して…
入り口の鍵を閉めて…
お互いに顔を見合わせ…ほっと一段落のご様子でした。


四畳半の畳の部屋に
くっきりとアイロンの焦げ後が付いていたのが
なぜか…印象深く残っています。

駅から近いとはいえ…
安い空室マンションが周辺に増えているので
費用をかけて修繕をしても…
アパート賃貸業としてメリットがあるのか…

要・検討ということになりそうです。






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「後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業」 」

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┗■「後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業」


◎は当社事務所

平成１４年１１月から準備を進めていた
「後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業」が
いよいよ事業が開始されるようです。

白山通りに面し…築年数の浅い既存のビルを除く地域が
再開発の対象になっているようです。

どんな建物が予定されているのやら…
５年後の春日交差点付近の光景は
ずいぶん変わりそうです。



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土地収用の立ち退き料は不動産業者と法律専門家と連携して…

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┗■土地収用の立ち退き料は不動産業者と法律専門家と連携して…


バブルが崩壊して、どうやら地価が底値に？？？？


地域によっては…地価が大幅に下がったことを受けて
何年も前から計画が出来ているのに、実施できず放置されていた計画が…
最近になって『事業開始決定』として具体的に動き始めてきたようです。


また、駅前周辺の地域活性化に向けた再開発計画や
耐震、防災上の問題から木造密集地域の開発や収用計画が

住宅の用に供している土地や建物
事業用の土地や建物によって
当然、それぞれの人の利害関係も異なりますから
地域全体の収用条件が一律にはなりません。

特に…利害関係の点で見ると…
収用される不動産に、抵当権が設定されていて
債務超過の状況にあるが、毎月きちんと弁済しているので…
ローンの弁済が終われば何ら問題がなくなる…という場合
債権者との関係はどうなってしまうのだろうか？？

現在地にようやく根付いて盛況になっている店舗経営者は
果たして、移転先で同じように経営できるのだろうか？。

価格折衝の金額の基礎となるものは
毎年１月１日を基準にして発表される『全国地価公示』です。

すべての土地が…この『公示価格』によって算出されます。

大きな道路に面した地価は当然高く
狭い路地などの地価は当然低くなります。

債務超過だからといって特別扱いされるものでもありませんし、
借地権の場合は『路線価』の借地権割合に準じて計算されます。

営業中の店舗は…営業補償や代替地を要求することも出来ますが
営業利益がどうであったのかは…前年度の「確定申告書」によります。

移転して営業する場合は
店舗の改装費用などを要求することもできますが…
移転して再オープンするまでの営業補償の折衝は…
専門家に相談することをお勧めします。




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『株式会社ありがとう・不動産』の誕生

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┗●『株式会社ありがとう・不動産』の誕生

株式会社ホロニックス総研のグループ会社であった
株式会社サン・エクセレント（創立：１９８８年８月６日）が
平成２０年３月１９日付けで社名変更をしました。

新社名は…

『株式会社ありがとう・不動産』です。

「不動産業」は…
「相続問題」を解決する際の…
弁護士、税理士、不動産専門家という…いわゆる相続「三奉行」として
重要な役割を担っています。


不動産に関する様々なトラブルを解決するには
宅地建物取引主任者としての立場はもとより
リスク・カウンセラーの立場で…
クライアントの心の問題を解決して差し上げることが
いかに重要であるかを点
２０年間にわたって…直面してきました。

時には…お客様に励まされ…
お客様と一緒に涙を流すこともしばしばありましたが
クライアントと手を取り合って喜んだことも忘れられません。

２０年間の感謝の気持ちを
会社名とすることは…１９年の初旬に決断し…
昨秋には…新社名へ向けて
具体的な準備に入っていました。

心機一転…
【ありがとう･不動産】がスタートしました。



近々発行される…
『ありがとうの輪・新聞』に
「ありがとう」の言葉に因んだ…
「作文」「詩」「短歌」「絵画」「写真」など
「(株)ありがとう不動産」宛に送っていただければ
「ありがとうの言葉」びっしり書いてある
【ありがとうメガネ拭き】をプレゼントしています。

「ありがとう」の…たった五つのひらがなで…
心が和み…優しい人々の輪が広がることを願っています。

『ありがとうの輪･新聞』のブログも
近日中にＵＰを予定していますので…
多くの方々のご参加をお待ちしています。





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不動産の法定研修

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┗■不動産の法定研修

全日本不動産協会・東京都本部の
「平成１９年度・法定研修会」に出席してきました。

第１部は　ジャーナリスト　手嶋龍一氏
テーマ「情報（ｲﾝﾃﾘｼﾞｪﾝｽ）都市ＴＯＫＹＯを検証する」

大きく変革を遂げている…
いまも東アジアの中心として…
世界中の注目を浴びているｲﾝﾃﾘｼﾞｪﾝｽ都市ＴＯＫＹＯは
不動産業界にとっても大きな市場であることを
さまざまな見地から検証した…
興味ある講演でした。


第２部は
不動産適正取引推進機構　調査研究部研究課長　村井隆生氏
「不動産取引に関係する最近の法令改正について」

とくに…
不動産売買における「他人物売買の禁止」の適用除外と「中間省略」について
宅建業法施行規則１５条６に第４号を追加し（平成１９年７月１０日施行）し
法的に問題なく中間省略の登記（直接移転登記）手続きが出来るようになりました。





その他の課題は
・石綿使用に関する重説義務
・耐震診断の記録に関する重背義務
・宅造の許可に関する問題点
・瑕疵担保責任の履行に関する措置と重説義務
・不動産信託受益権等の売買・媒介と重説義務

規制緩和とともに
毎年のように変わっていく宅建業法なので
重要な法定研修であり…
個別の詳細情報は…更に詳しく確認する必要がありそうです。


先日も
「不動産信託受益権」について特別研修を受けてきたのも
不動産信託受益権等売買と媒介が日常的になってきているので
私もしっかり研修を受け…
取り扱いが可能なように準備を進めておこうと考えています。




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日本版−ＨＯＡ（Homeowners Association）

◆日本版−ＨＯＡ（Homeowners Association）

今日は…
ＮＰＯ法人 首都圏定期借地借家権推進機構が開催する
「定期借地借家権プランナー資格認定講座」を受講してきた。

第２時限のテーマが「J-HOA まちづくりのための新手法」
講師は、明海大学不動産部　教授　斎藤広子氏

英国での留学で学んだ…まちづくりの事例や
米国の脚光を浴びている
ＨＯＡ（Homeowners Association）についての講義は興味深かった。

まちづくりを行政だけに頼るのではなく…
オーナー自らがまちづくりに参加し
自分たちの所有する不動産の維持管理の方法に
専門家を交えて…積極的に意見交換して…
所有不動産の付加価値が低下しないように…
工夫したりする手法が…
日本においても…地方都市から徐々に誕生し始めているようです。

プール、公園、テニスコートや湖、ゴルフコース、
グリーンスペースなどの豊かなコモンスペースの所有と管理を…
ＨＯＡ管理組合で行い…
町並みを維持していくうえで…権利を持つオーナーといえども
勝手に開発行為や町並みを破壊するような
修繕行為をも規制するというもの。

マッチ箱のような…家並みが軒を付き合わせている
東京都心の…木造密集地域では想像も出来ないような
十分なゆとりの快適な居住環境が約束されている町並みが
日本に出来つつあると言うから…
是非機会を見て…この目で確かめてみたいと思います。

借地権の地代を支払わずに…将来にわたって住み続けたい

◆借地権の地代を支払わずに…将来にわたって住み続けたい

高齢者が受給している年金額が
月額１４万円弱。
借地権の地代が…４万円。
差引１０万円弱で…
生活費の一切を賄わなければならない老夫婦。

なんとか…
地代を払わずに…なくなるまでココに住み続けたいという。

確定申告のラッシュも終わったことだし…
いよいよ…４月中にはこの問題の決着を付けるようにしなければいけない。

ほぼ…全体の構成も纏まり…
老夫婦に説明して契約を取り交わすことになるのだが…
２年掛かりのこの問題が片付くと
老夫婦も安心して生活できるようになるのではないだろうか。

「地球の自転」と「街の発展の方角」の因果関係…

◆「地球の自転」と「街の発展の方角」の因果関係…

定期購読している「人間医学」巻頭に…
「主張」欄に…「意識の活性化と沈静化」
というタイトルだったが…
文章を読み進むうちに…興味あることが書かれていた。



脳は…
地球の自転と公転を感知しているという。

自転を感知していると云うことは
東に向いたときと…西に向いたときでは…
意識が異なるというのです。

東に向くときは…
地球の自転の方向に顔が向いていて…
人間の生理に自然な動きで

西に向いているときは…
地球の自転の方向と反対に顔が向いている。
人間の生理に自然ではない動きになっているところがヒントです。

それは…
列車に乗るときに…
進行方向に向かって座る方が落ち着くと
人間の生理に自然な動きであるという。

東に向かうと…意識が活性化し
西に向かうと…意識が沈静化するという。

朝…
「行ってきま〜す！」と云って…
東の方角に登校や…出勤をしているということは
意識を活性化していることになります。

夕方…
西の方角にある自宅に戻っていくと云うことは
意識を沈静化しながら家路につくと云うことになるようです。

したがって…
町並みは…西の方角に向かって広がり…発展する傾向にある。

東京にある職場に勤務する人は…
西の方向（自由が丘、田園調布、成城、三鷹、調布、国立…）
に住宅街が広がっているのが理解できます。
関西圏では…芦屋、夙川…ということになります。

東京の東部に住む人は…
千葉県の方向にある職場に向かうときに活性化し
千葉方向から…西に位置する東京方向に帰ることで
意識が沈静化することになるわけです。

風水の家相などでも
玄関は玄関は東向き…？

「地下鉄・副都心線」で「東武東上線」沿線が活性化するか…

◆「地下鉄・副都心線」で「東武東上線」沿線が活性化するか…
 
都内の「明治通り」を走行していると
池袋と渋谷間では…
走行車線が…右や左へと誘導され
滑りやすいし見通しが悪かったりで
雨の日などは危険な道路となっている。
 
それは…「地下鉄１３号線」の工事中であったのです。
 
今朝の読売新聞によると…
「副都心線」と命名されたようで…
２００８年６月には開業の予定とのこと。
 
地下鉄１３号線は
埼玉県・和光市の「和光市駅」（東武東上線）を始発として
東武東上線の「池袋」を経由し…
明治通りの地下を通って「新宿三丁目」→「渋谷駅」までの７駅の路線になる。
 
「渋谷」「新宿」「池袋」の副都心を通過するから「副都心線」ということなのだろう。
 
「池袋」・・・・・ＪＲ、丸ノ内線、有楽町線、西武池袋線
「雑司ヶ谷」
「西早稲田」・・・・・東西線
「東新宿」・・・・・大江戸線
「新宿三丁目」・・・・・新宿線
「北参道」・・・・・・ＪＲ、
「明治神宮」・・・・・・ＪＲ
「渋谷」・・・・・ＪＲ、銀座線、東急東横線、半蔵門線（田園都市線）
 
現在、東武東上線「和光市駅」からは…
「有楽町線」が運行しているが…
２０１２年に「東急東横線」と乗り入れになると…
ずいぶん利便性も変わり
「タ゜サイタマ」を入る私鉄として悪口を言われていた地域も
少しずつイメージが変わってくることだろう。

 
すでにある…「臨海副都心線」と紛らわしい…間違えないように気をつけないと…。

 

公図のズレ１ｍ以上が都市部の６割もあるとは…

◆公図のズレ１ｍ以上が都市部の６割もあるとは…

これは驚いた。

昨日も測量の立ち会いに行ってきたが
最近では土地を分筆するときは
国や市町村の管理する土地や道路との境界を明確にするため
必ず…官民査定をしなくてはならない。

昔は
メジャーで測り…土地の図面を作成していたが
それが…トランシットを使用するようになり…
今では…レーザー光線とＧＰＳによって
決められた基準点からの座標を
図面上に残しておくのだと言うから
その精度は…すごく精密なものだと思っていたのに…

理論上は…
座標の基準点を結んでゆくと
やがて全ての測量図面をつなぎ合わせたときに
１００分の１の精度で表示できる
とてつもなく大きな図面が出来上がることになっているようだ…





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今日は借地権の土地の測量立ち会い

◆今日は借地権の土地の測量立ち会いに行ってきました

地主さんから管理を依頼されている土地の
借地人の方が「借地権付の建物」を売却して欲しいという。

隣地との境界を確定するために
当該画地の前に…関係者に集まっていただいた。

借地人、隣地住人、地主、測量士だ。
道路幅員が狭いのは
建築基準法・第４２条２項道路であるからだと…
測量士から説明があった。

昭和２５年に施行された「建築基準法」によって
幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していることと
道路幅員が４ｍ以上なければ
道路中心線より２ｍ確保するようにセットバックしなければならない。

セットバックした状態の地積が正味の有効地積になる。

果たして正味地積は何�uになるのだろうか…？



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平成１８年度の路線価を確認して…

◆「平成１８年度の路線価」が発表されたので…
　早速…事務所の前の「白山通り」の路線価を確認してみました。

ネットから「国税局のホームページ」を開き…
３期分をチェックしてみましたら…

　
　◇平成１８年度…1,000千円／Ｂ
　◇平成１７年度…1,000千円／Ｂ
　◇平成１６年度…1,030千円／Ｂ


昨年度と比べて変わっていませんでした。

新聞記事によると…東京都心部の
◇銀座５丁目、鳩居堂前が１�uあたり…18,720千円で１７年度比…23.8％ＵＰと…
やはり…
日本一高い公示価格の土地となっています。

特に都心部ではファンドがらみにより物件不足を引き起こし…
地価高騰に繋がっているとも云われています。

高層ビルの展望室から見回すと…
至る所にビル建築用のクレーンが動き
一体…こんなに建築して誰が入るの…？
とさえ思ってしまいます。

しかし…
東京、大阪、名古屋、福岡、横浜、京都、さいたま市、神戸、札幌などの
主要都市以外は
１７年度に比べてまだ下落傾向にあるようです。




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