2018年05月01日

都心のマンションには、まだ狭くなる余地が?

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都心のマンションには、まだ狭くなる余地が?
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なるほど納得・・・・不動産!!……No.054   株式会社ありがとう・不動産
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 不動産経済研究所(https://www.fudousankeizai.co.jp/)発表の全国のマンション市場動向(2017年のまとめ)から、東京23区の新築マンションの平均価格と平均u単価を抜き出して平均専有面積(u)を求め、チャートにしました。たとえば最新の数字である2017年の平均価格は7089万円、平均u単価は108.3万円です。そこから7089÷108.3を計算した結果の約65.46uを平均専有面積と考え、その平均専有面積を縦軸(上にいくほど広い)に、1戸あたりの平均価格を横軸(右にいくほど高い)にとり、年に一度の発表に基づいて点をつけ、それぞれを線で結んだものが以下です。いずれも各年の平均ですが、推移を見ると傾向がわかります。
 まず、この推移を見て思い出す出来事をいくつかおさらいしたいと思います。まずはリーマン・ショックで、リーマン・ブラザーズ・ホールディングスは、2008年9月に破綻しました。次はアベノミクスと異次元と呼ばれる日銀の金融緩和で、第二次安倍政権の誕生は2012年12月、日銀総裁に黒田氏が就任したのは2013年3月になります。最後に相続税の増税が2015年です。これにより、資産をタワーマンションの高層階の持分にかえて節税するという手法が流行りました。
 チャートをご覧のとおり、リーマンショックのあと、それまでの平均価格の上昇から一転下落したのですが、同時に平均専有面積が狭くなりました。平均u単価を見ると、2006年は71.5万円、2007年は85.6万円、2008年は85.3万円、2009年は79.8万円となっています。平均u単価がリーマンショック前の水準まで下がらなかったため、専有面積を狭くして価格を下げたのだと思われます。その後、いわゆるアベノミクスの影響で株価が上昇するなどマンション販売にも好影響があったと思われます。ただ、会社員の収入や物価があがらない状況のなか、マンションの平均価格だけが上昇するのは限界があったのか、2016年と2017年は平均専有面積がぐんと狭くなり、リーマンショック直後に並びます。
 共働き世帯が増えたり、震災後の職住近接志向があったり、都心の建築制限の緩和があったり、さまざまな要因があって、価格が高騰しても都心のマンションの新規販売は続き、価格も上昇し、いまでは戸建てに割安感が感じられるほどになりました。それでもまだ大型マンションプロジェクトは続いています。具体的には、2年後に開催の東京オリンピックの選手村は、大会終了後改修されて、東京ドーム4個分相当の18ヘクタールの敷地に建つ24棟、合計5600戸のマンションになる予定です。
 バブルは、弾けるまでわからないともいいます。しかし、弾けたあと、住宅ローンの担保となっているマンションの価値が急落すれば、ローンが重くのしかかってくることは確かです。ご購入の際は、今後のマンションの需要と供給のバランスを考え、担保としての価値が下落しても心配のない範囲で住宅ローンを組まれることをお勧めします。

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