2018年02月01日

投資やマインドの流れに巻き込まれない住宅選びを!

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投資やマインドの流れに巻き込まれない住宅選びを!
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なるほど納得・・・・不動産!!……No.051   株式会社ありがとう・不動産
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 30年や35年といった長期ローンを組んで住宅を購入する方は多いと思いますが、ローン支払期間中のリスクは、見過ごされがちです。たとえば、終の棲家と思って購入された住宅を売却しなければならない不測の事態が想定されていないことがあります。新築物件の場合、人件費や資材の価格高騰を理由に高額物件となっていても、いったん中古になってしまえば、築年が近い周囲の中古物件の値段に大きく影響されるため、数年しか住んでいなくても、購入価格の70%以下まで値が下がることも多く、ローン残債より高い金額で売却できないことがあります。そんな事態に陥らないよう、購入される物件の金額だけではなく、周囲の物件の状況も考慮する必要があります。いっぽう、中古物件の場合は、すでに周囲の物件と比較されて価格がついているので相対的にリスクは少なくなりますが、それでも考慮すべきことがあります。

 たとえば最近では、都心の中古マンションの価格は、日経平均株価と連動していると言われています。毎月の日経平均の始値(https://indexes.nikkei.co.jp/nkave/archives/data?list=monthly)と千代田区・中央区・港区において成約した中古マンションの平米単価(http://www.reins.or.jp/trend/mw/)から作成したグラフが以下です。たしかに都心の中古マンションの価格は、日経平均株価と連動していると言って問題ない結果になりました。
 結婚後も働く女性の割合が増えたことから、住宅のおもな購買層である30代や40代では、職場に近い住宅が好まれる傾向が強くなり、マンションに人気が集まっていること、元々都心では用地を確保するのが難しいことなど、需給関係による価格上昇要因は、あると思います。しかし、このグラフのように連動していると、景気の先行きに対する安心感から、投資半分の気持ちで購入する方々や、都心のブランド力のあるマンションやタワーマンションは間違いなく値上がりするという思惑から投資されている方々によって値がつりあげられている可能性もあります。ローンを組んで住宅を購入する場合、この高値圏は、もしかしたら不動産バブルなのかもしれないという視点は忘れるべきではありません。住宅の評価額とローン残債の比較を怠ると、いざというときに困ります。ただ、そうはいっても、相場を動かすことはできません。
 そういうときは、住宅の購入時に物件を探す地域を少し広げ、投資マネーの流入が少なそうなエリアを探されることをお勧めします。物件価格が他のエリアに比べ大きく変動しているかを調べるのに役立つのは、不動産流通機構という機関のWebサイト(http://www.reins.or.jp/info/kikou.html)です。このサイトから、お探しのエリアを選択し、不動産市況動向のレポートを見ると、過去15年ほどの不動産売買の価格情報がわかります。左のグラフもそこのデータから作成しました。
 一生に何度もない大きな買い物ですから、インターネットショッピング以上に、価格の研究は必要だと思います。もし、わからなければ、お近くの専門家にご相談されるのも、ひとつの方法です。

170-なるほど納得不動産グラフ.jpg


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