2018年02月01日

リスク・カウンセラー奮闘記−165

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リスク・カウンセラー奮闘記−165
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●空き家問題と相続登記の放置の現状

 増える一方の空き家問題の解決のために登記簿謄本を閲覧して感じることは、かつての所有者が亡くなった時に相続登記が出来ていない場合が多いことに気づかされる。
 建築されてすでに60年以上経過している建物の所有者が、全く変わっていない登記簿謄本を見ると、仮に25歳で新築の家を建てた人は、すでに85歳になっている計算になります。
 すでに住まなくなってから10年以上は経過している・・・・との近隣の人の証言から推測しても、
すでに亡くなっておられるとの証言もある。

●相続登記には期限があるのか?

 親が亡くなってから相続人が遺産分割について話し合い、一つ一つの財産を誰が相続するのかを書面に残したものが『遺産分割協議書』なのですが、親が一人暮らしをしていた様な場合、その建物を相続する人がいないことも考えられます。
 相続が発生してから話し合いにより協議書を作成して相続登記をするのが一般的ですが、相続税の申告が必要な場合は、亡くなってから10ヶ月以内に税務署へ申告し納税をしなければなりません。

 相続人が親の家を売却してお金に換えて一定の割合(法定相続割合)で分けると云うことになった場合に、真正なる相続人を明白にしなければなりませんが、その人の戸籍関係書類を収集して相続関係図に整理(一般的には司法書士か弁護士に依頼)しなければ、換価するための売買の手続きが出来ません。
 建物が現存する場合は解体をしてから売却処理に繋げる場合と、建物が存在するまま売却をする場合がありますが、建物の解体費用には数百万円かかるので、建物の解体費を差し引いた金額で売却する場合があります。一般的には、古い建物があるまま売買する場合が多いと思います。
 売買決済の直前に(ほぼ同時に)相続登記を行って所有権を新たな所有者名義にすることになりますので、解体の費用を差し引いた金額で売買されることになります。
 親が亡くなってから何年もの間、親の名義のままになっていた建物に住み続ける場合は、他の相続人との間ですべての相続財産の一部として建物を換価した場合と同じ金額の評価として分配を金銭で精算する方法をとるようにします。
 不動産の相続登記には期限はありませんし、登記をしていなかったからと罰則もありません。
 しかし、相続人が健全であるうちに話し合った上で納得がいく相続登記を済ませておくことが重要であります。
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