■R.F.C Report-No.035■

【ＲＦＣレポート】第０３５号

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　　　　　RISK＆FINANTIAL−COUNSELOR　REPORT
　　　　　【ＲＦＣレポート　　第０３５号】テキスト版
　　　　　　　　　　　　−2006.11.24−
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【ちょっと歳時記】
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冷たい雨と、
強い北風に公園のケヤキや街路樹のプラタナスの葉が
まるでボタンのような初雪が降るが如く…
舞うように遊歩道や下草の上に降り積もっている。

初冬の朝のわずかな温もりを背に感じながら、
もう一つの自分の長い影を追うように軽快に歩いてみる。
公園の静けさは…
梢の高いところで遊ぶ野鳥たちの表情さえ感じさせてくれる。
大きく膨らんだ椿の蕾をよそ目に
山茶花が鮮やかに咲いている。

昔は、
オバサンが落葉の焚き火の中から
サツマイモを取り出して近所の子供たちに分け与えてくれたっけ…。
「さざんか〜さざんか咲いた道〜…たき火だ焚き火だ落ち葉焚き…」と、
懐かしい光景だ


　
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【子孫に災いを招く…分割できない相続不動産を残してはならない！】
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●相続不動産に見られる
　　法制上の瑕疵と資産価値

リスク･カウンセラーが受けている相談は、
中小企業経営者の債務超過の相談ばかりではない。

経営問題の次に多いのが
相続にかかわる不動産のトラブル問題となっている。

その背景は、
戦後、地方都市から東京へ出てきて、
戦争で疲弊しきった日本の
復興を支えてきた世代の人々が八十歳代となり
大小にかかわらずそれなりに残した資産が
相続されることになりそこに問題が発生している。

血の滲むような汗を流し、
がむしゃらに脇目もふらず働きつづけて財産を築きあげた人、
コツコツと節約を怠らず時代の変化を見ながら蓄財してきた人、
小さな企業を興し時流に乗って企業が成長した人…など、
それぞれが自分の家族を守り子供や孫たちの為に…と、
それなりの人生ドラマの中で
財産を残してきた人々を責めるつもりはない。

しかし、
相続が発生した後に、
相続不動産が原因で
仲が良かった相続人達に争いが生じ、
取り返しのつかないほど
険悪な状況になっている相談事例が後を絶たないのも現実である。

その殆どが、
生前に不動産を換価処分し現金として残しておけば
何の問題も起きなかったことなのに、
何の考えもなく
不動産を所有し続けていたために
相続発生後にとんでもない問題が起きてしまった事例である。


昭和二五年に現在の「建築基準法」が施行され、
その後数十回に亘り改正されている。
特に道路幅員と敷地の間口、
敷地延長の場合は間口と奥行き基準など、
不動産の取得時期が古い程、
現行法のもとでは建築できない建物があったりする。

現実に、
建築基準法が途中で変わっていることが原因となって
起きている不動産のトラブルは数限りなくある。例を挙げると…

�@所有する画地が建築基準法上の認定道路に接していない。
�A私道に自分の持ち分がない。
�B画地が道路に２ｍ以上接していない。
�C接道部分をセットバックするとほとんど家が建てられなくなる。
�Dガケ地で宅地造成工事規制区域のため再建築が困難。

また、民事上の権利関係が複雑になっているトラブルも多い。

�@建物を親戚に貸していたがいつの間にか借地権が発生してしまった。
�A一対九の割合の共有土地上に一の名義人の建物が六割を占めて建っている。
�B被相続人の父名義の建物が建っている土地が祖父の名義のままになっている。
�C被相続人の母名義の土地上に養子縁組をしていない義父名義の建物が残っている。
�D被相続人の父が地代を支払って住んでいた建物が父の兄弟の名義だとわかった。

など…多くのトラブルがある。



●建築基準法上の道路に
　接していない土地の問題

父が亡くなった。
遺言書が出てきた。
遺言書によって都内のアパートを相続取得した。

周辺は閑静な住宅地で建物は路地を入って一番奥にあった。
かなり古い建物だが
六世帯からの毎月の賃料収入が二十万円ほどであった。
現在は賃貸マンション住まいだったので
近い将来、
相続取得したアパートを取り壊し自宅を建てたいと考えていた。


そうなると、
新聞の折り込み広告の
ハウスメーカーの広告が目につくようになってくる。

会社の総務に財形貯蓄の残高を確認しに行ったり、
休日には住宅展示場を見学しに行くこともあった。
少しずつ構想がふくらんできた。
アパートが建っている土地は１４０�uほどだった。
気に入ったハウスメーカーに
何度か見に行くうちに営業マンとも親しくなり、
自分の予算で建て替えが出来るものなのかどうかを
見積計算してもらうことにした。

調査資料を持って営業マンがやってきた。
土地に問題があるというのだ。
車に同乗して一緒に現地に行ってみた。
現在、
建物がある土地には公道につながる道路がないというのだ。
初めは営業マンが言っている意味がよく理解できなかった。

公道までの二十�bぐらいの私道があるではないか。
よく聞いてみると、
その私道には
アパートの土地に対応する私道の持ち分がないのだと言うことだった。

営業マンが役所に行って調査した結果
次のようなことがわかった。


アパートのある画地と私道の関係は、
公道が整備される時に「図」のようになっていた。

道路が整備された当時にはすでに「アパート」が建っており、
「Ｃ」は「Ｂ」の土地を取得していたので、
私道「ｃ」が収用されても何ら問題がなかった。
「Ｂ」は道路の計画を知っていたかどうかは知るよしもないが、
「アパート」の所有者(被相続人)に対して
どのように道路計画の通知が来ていたのか分かるものは誰もいない。

調査が進むにつれ驚くことが見つかったのだ。
同じ公道沿いの数十メートル離れたところに
「被相続人」名義の土地が存在したのだ。

営業マンもよくぞ調べたものだ。

しかし…、
だからと言って肝心のアパートに繋がる位置に
土地があるわけでは無いのだから建物を建てられないことには変わりがない。

このままでは
アパートの跡地に自宅を建てることは出来ない。
「Ｅ」の土地を購入できる機会を待つか、
「Ｅ」の人にその土地を買ってもらうか…、
あとは違法建築となるが…
土台をそのまま残し改修と称して建て替えをするか…。


資産を残してくれたことは有り難いことだが、
不動産であれば何でも良いわけではない。

自分が元気なうちに…、
つまり…
自分が逝く前にしておく事の一つとして
「所有不動産の棚卸し」をしておくことである。

ややこしい問題のある不動産は、
出来るだけ換価して現金として遺しておくべきではないだろうか。




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【リスクカウンセラー奮闘記−３０】
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●売上高が激減し商品在庫が２ヶ月分を超えた

横浜市郊外に事務所を持つ商社の社長が相談にやってきた。
創立から１０年経つという。

商社だから、商品を仕入れて販売している。

幸いなことに２年前までは殆ど在庫を持たないで営業してきた。
いわゆる「受注・発注」のスタイルを貫いてきたという。
販売先からの回収も、
現金回収に徹してきた。

だから…比較的少ない運転資金でやってこられたというのだ。

取引先を開拓するにつれ、
仕入れ先との取引量も増え、
同じ商品を繰り返し発注するようになってきた。

仕入れ先の部長から…
「今月だけでもＡ商品の発注が１０００個をを超えましたよ。Ａ商品の発注量を纏めてくれたら２０％も価格が下がりますよ…」というのだ。

つまり在庫を持ったらどうか…という打診だった。

顧客の情報によると、
Ａ商品に競合する他社の商品が
安い見積金額で提出されているようなのだ。

「価格競争に勝つためには在庫を持つこともやむなし…」と、
借入融資枠を増額してもらように折衝し、
とうとう在庫を持つことになった。

初めのうちは
在庫の回転も問題なく順調に推移しているかに見えた。

ところが１０ヶ月ほど経った頃から…
受注量が大きく減少してきた。

競合他社の商品が、
更に廉価で販売されていることが分かった。
大口取引先から受注していたＡ商品が他社商品に切り替わってしまった。


「これはまずいぞ！」
あわてて発注量を調整したが間に合わず、
在庫量は売上金額の２ヶ月半分になってしまった。



●資金繰りに奔走する毎日の始まり…

取引銀行に融資の申し込みをしたが、
現状の財務状況では追加融資をすることは出来ないというのだ。

金利が高いので
出来れば借りたくなかったのだが…
やむを得ずノンバンクに相談に行ってみた。
とりあえずの資金繰りは何とか切り抜けることが出来た。

しかし、
短期の借入だったので毎月の返済額が大きかった。
売上高が回復しないまま６ヶ月が過ぎ、
毎月の返済に追われるようになってしまった。

父から相続した不動産がある。
遺言書によってその社長と妹の共有で相続した不動産なのだが、
現在は妹がその建物に住み…
老いた母を引き取って一緒に住んでいる。

相続した不動産を担保に
融資が受けられないものかと取引銀行に相談したことがあったが、
画地の権利関係がキチンとしていないため
担保物件としては不適当と言われてしまった。

さらに、
その画地には通路の部分に問題があった。
敷地の通路部分に、
叔父が住んでいる建物がかかっていて
公道に出るための通路幅が1.5ｍ位しかない。

まさか…
家を売却して欲しいと言えないし、
老いた母の顔を見るとお金を貸して欲しいとも言えない。

それでも、
生命保険を解約したりして切り抜けていた。



●リスケジュールにより…利払いだけで勘弁を…

じっくりと話を聴き終えた。
いよいよリスクカウンセラーの出番のようだ。
幸いなことに、
これまでの借入に対して
自分以外の親族や友人などが連帯保証人になっている人は誰もいなかった。


それならば…と、
事業計画書をつくって…
金融機関に「リスケジュール」の交渉をしよう。

「パソコンは出来ますか？」…と、社長に聞いてみた。

「ワードは出来るけど…エクセルはよく分からない…」と言うことだった。

それでは…と言うことで、社長に宿題を出した。

ワードが出来るなら…と
「�@いま、まずかったな…と反省していること、�A自分がこうなると良いのに…という希望すること、�B今の仕事をどの様にすれば売上が上がると思うのか…」。

ベタ打ちで良いから思いつくまま書いてもらうことにした。

次の宿題は…、
「表を作っておけば数字の入力だけなら出来るでしょ？」…と、
言うことで１０期分の決算書の数字を入力できるような
「決算書推移表」と「売上計画書」のフォーマットを作成し
添付メールで送信した。


連帯保証人がいないから、思い切った対応が出来る。

入力された表から様々な資料を作り上げた。
「元本弁済猶予のお願い」
「事業計画書」
「資金繰り表」
「過去と計画のグラフ化資料」
「取引先との新規受注の議事録」

など１週間ですべての資料ができあがった。


社長は慣れないパソコンに向かい、
表にデータを入力しながら考えたという。
「なぜ…今までこういう資料を作ろうとしなかったのだろう…。入力した表からいろんな事が見えてきた…」
と、大いに反省したという。

リスクカウンセラーが纏めたとはいえ、
提出した資料は自分で入力して作った数字だ。

金融機関に提出したときにも
何を聞かれてもすべて答えられたと言っていた。　

丁寧に頭を下げてお願いをしてきたとのことだ。


「あとは…計画書通り…いや、計画書以上の数字を達成できるように頑張るだけです…。」
と…

笑顔いっぱいの自信ありげな言葉に安心して見送った。
　


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【ホロニック】
（英：Ｈｏｌｏｎｉｃ）全体（ホロス）と個（オン）の合成語。
　すなわち組織と個人が有機的に結びつき全体も個人も生かすような形態を言う。生物は個々の組織が自主的に活動すると同時に独自の機能を発揮する一方でそうした個が調和して全体を構成する　　　（小学館「カタカナ語の事典」より）
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　　　　　◆暮らしと経営のカウンセリングルーム◆
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◆エフピーカウンセラー
・相続のトラブルが心配だ。事前に解決しておきたい！
・暮らしの中の経済問題を聴いて欲しい！
・近隣との不動産のもめごとを上手に解決したい！
・親戚・家族間のトラブルの悩みを聴いて欲しい！
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◆リスク・カウンセラー
・家庭経済の危機を乗り切る方法を相談したい･･･
・会社も自分も債務超過になりパニック状態を解決したい･･･
・会社の経営が行き詰まりそうだ･･・何とか再生させたい！
・会社の上手な終わり方なんてあるの？
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　「ホロニックス・専門家ネットワーク」を有機的に
活用して問題の解決に当たっていますので、幅広い分
野で対応いたします。
　トラブルは、時間を掛けて一人で悩んでいたも事態
は悪化するばかりです。
　問題解決の近道は「早期発見」「早期対応」が要諦
です。悩みごとは先送りせず、早めにご相談ください。
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